Baugeld | vom Staat | Vergleich | Zinsen und mehr

Nahezu jeder zukünftige Eigenheimbesitzer, der entweder ein Haus bauen oder eine Immobilie kaufen möchte, benötigt eine Finanzierung. Doch welche Möglichkeiten gibt es, um an Baugeld zu kommen? Wie viel Eigenkapital sollte man mitbringen und welche Zinsen sind derzeit marktüblich? Für all diese Fragen sind wir von der Finanzdienstleistung Bürger Ihr idealer Ansprechpartner.

Doch nicht nur beim Thema Baugeld kennen wir uns bestens aus. Wir beraten Sie auch bei anderen finanziellen Angelegenheiten, zum Beispiel, wenn es um das Anfordern eines Barkredits oder eines Modernisierungskredits geht. Unsere Finanzexperten sind in den neuen Bundesländern für Sie da und kommen für ein persönliches Beratungsgespräch auch zu Ihnen nach Hause. Sie können uns unter der 0355 / 483 78 69 erreichen und gleich einen Termin bei Ihrem zuverlässigen Finanzberater vereinbaren.

Was ist Baugeld?

Baugeld ist die synonyme Bezeichnung für die Immobilienfinanzierung und umschließt alle Geldmittel, die man für den Bau oder den Kauf einer Immobilie zur Verfügung gestellt bekommt. Das Baugeld ist zweckgebunden, das heißt, dass der Kreditnehmer das Baugeld nur für die Finanzierung der Immobilie nutzen darf.

Die Höhe des Baugelds ist abhängig von verschiedenen Faktoren wie beispielsweise dem Immobilienwert, dem vorhandenen Eigenkapital oder der Bonität des Kreditnehmers. Eigenkapital selbst ist nicht Bestandteil des Baugelds, in der Regel wird jedoch ein Teil der benötigten Finanzierung durch Eigenkapital gedeckt und der Rest durch Baugeld finanziert.

Baugeld kann man nicht nur für den Hausbau verwenden, sondern ebenso für die Finanzierung einer Bestandsimmobilie einsetzen. Meistens wird das Baugeld in Form eines Annuitätendarlehens vergeben, welches der Kreditnehmer in gleichbleibenden Raten über einen längeren Zeitraum zurückzahlt.

Baugeld: Worauf Sie achten sollten

Eine gute Planung ist die halbe Miete. Mit einer guten Optimierung können Sie die Kosten Ihrer Baufinanzierung erheblich senken. In den folgenden Abschnitten möchten wir Ihnen deshalb einige Tipps mit auf den Weg geben, damit Sie nicht zu viel für Ihr Baugeld bezahlen.

Zinsbindung an das Zinsniveau anpassen

Zunächst ist es wichtig, die Zinsbindung an das Zinsniveau anzupassen. Bei der Zinsbindung bleibt der Zins Ihrer Baufinanzierung nämlich über mehrere Jahre hinweg immer gleich und ist somit von der allgemeinen Marktentwicklung abgekoppelt.

Dazu ein Beispiel: Schließen Sie Baugeld zu einem Zinssatz von 1,3 Prozent mit 20 Jahren Zinsbindung ab, zahlen Sie auch genau diesen Zinssatz für die Dauer Ihrer Baufinanzierung und die weitere Zinsentwicklung ist für Sie uninteressant. Sollte das Zinsniveau also nach einigen Jahren auch beispielsweise 3 Prozent ansteigen, wären Neufinanzierungen nur noch zu diesem erhöhten Zinssatz möglich. Sie hingegen profitieren weiterhin vom günstig vereinbarten Zinssatz.

Die Sollzinsbindung können Sie zu Beginn der Laufzeit selbst wählen, weshalb wir Ihnen eine Anpassung an das Zinsniveau empfehlen. Dafür gibt es zwei mögliche Handlungsempfehlungen:

Wenn das Zinsniveau hoch ist und die Marktzinsen voraussichtlich sinken werden, empfiehlt es sich, eine kurze Zinsbindung (5-10 Jahre) zu wählen. Auf diese Weise können Kreditnehmer schnell von den günstigeren Zinsen profitieren, sobald diese verfügbar sind.
Ist das Zinsniveau jedoch bereits niedrig und die Marktzinsen werden voraussichtlich steigen, empfiehlt es sich, eine längere Zinsbindung zu wählen. Auf diese Weise können Kreditnehmer die günstigen Zinsen so lange wie möglich nutzen, bevor sie steigen.

Sondertilgung berücksichtigen

Über Sondertilgungen haben Sie die Möglichkeit, während der Laufzeit zusätzliche Rückzahlungen zu leisten. Diese bedeuten jedoch so gut wie immer einen Zinsaufschlag und sind deshalb nur sinnvoll, wenn Sie die zusätzlichen Rückzahlungen auch tatsächlich leisten können. Die schnellere Tilgung bringt insgesamt den Vorteil einer schnelleren Rückzahlung des Baudarlehens mit sich, wodurch sich am Ende sehr viel Geld bei der Gesamtzinslast einsparen lässt.

Tilgungsanpassung und Tilgungsaussetzung einplanen

Tilgungsanpassungen und Tilgungsaussetzungen sind sinnvolle Optionen, da es während der langen Laufzeit eines Baudarlehens immer zu überraschenden Änderungen kommen kann. Bei der Anpassung haben Sie die Möglichkeit, die Tilgungsrate anzuheben oder abzusenken. Die Monatsrate steigt oder sinkt analog, wodurch Sie in der Lage sind, entweder mehr zu tilgen oder sich finanziell Luft zu verschaffen.

Bei der Aussetzung tilgen Sie mit Ihrer Monatsrate gar nichts mehr, sondern zahlen lediglich noch Zinsen für das Baugeld. Das hat zur Folge, dass die Rate rapide sinkt. Das ermöglicht Ihnen ebenfalls einen größeren finanziellen Spielraum. Vor allem Tilgungsanpassungen bieten die Banken in Einzelfällen auch kostenfrei an. Der Vergleich verschiedener Darlehensangebote lohnt sich hierbei enorm.

Welche Besonderheiten gibt es beim Baugeld für Neubauten?

Wollen Sie Ihr Baugeld dafür einsetzen, eine neue Immobilie zu errichten, sind noch weitere Aspekte zu berücksichtigen. Darunter fallen z. B. die Auszahlungsmodalitäten und eventuelle Bereitstellungszinsen. Im Gegensatz zum Kauf einer Immobilie gibt es hier nämlich einige Unterschiede.
Was die Auszahlung des Baugelds betrifft, erfolgt diese beim Neubau nicht in einer Summe, sondern je nach Baufortschritt. Hier empfiehlt es sich, die Auszahlungsmodalitäten Ihres Baugelds so zu wählen, dass Sie zu Ihrem Vorhaben passen.

Da man bei einem Hausbau die Kreditsumme nicht sofort benötigt, erfolgt eine schrittweise Auszahlung des Darlehens. Somit können bei der Baufinanzierung Bereitstellungszinsen anfallen. Dabei handelt es sich eigentlich nicht um Zinsen, sondern vielmehr um eine Gebühr, die die Banken für nicht abgerufene Darlehenssummen erheben. Diese nicht abgerufenen Darlehenssummen müssen von der Bank jedoch laut Darlehensvertrag bereitgehalten werden. Standardmäßig ist in vielen Baukreditverträgen eine bereitstellungszinsfreie Zeit von drei bis sechs Monaten verankert, die Ihnen als Kreditnehmer etwas Luft verschafft. Unter Umständen lassen die Darlehensgeber mit sich verhandeln und genehmigen eine längere bereitstellungszinsfreie Zeit.

Gibt es Baugeld vom Staat?

Baugeld kann man auch vom Staat bekommen, und zwar in Form von Fördergeldern und Förderkrediten. Als Beispiel ist hier unter anderem die staatliche Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zu nennen. Im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bietet sie z. B. zinsgünstige KfW-Darlehen an, wenn Sie ein klimafreundliches Haus kaufen oder bauen. Auch bei bereits bestehendem Wohneigentum ist eine Immobilienfinanzierung mit KfW-Förderung für dessen Sanierung möglich.

Ebenso können Sie über die regionale Wohnungsbauförderung der Bundesländer und Kommunen Baugeld erhalten, sofern Sie die jeweils nötigen Voraussetzungen erfüllen. Viele Gemeinden bieten auch Zuschüsse oder zinsgünstige bis zinsfreie Baudarlehen für junge Familien mit Kindern an.

Welche Rolle spielt das Eigenkapital beim Baugeld?

Eigenkapital wirkt sich positiv auf das Baudarlehen aus. Grundsätzlich kann man sagen: Je mehr Eigenkapital Sie bei der Baufinanzierung einbringen können, desto niedriger ist der Sollzinssatz für das Baugeld.

Als Eigenkapital können neben dem Bauvermögen auch folgende Dinge zählen:

• Wertpapiere
• Lebensversicherung
• Bausparguthaben aus einem Bausparvertrag
• Arbeitgeber- oder Verwandtendarlehen

Ein höheres Eigenkapital verbessert den Beleihungsauslauf, der die Höhe der Sollzinsen maßgeblich beeinflusst. Unter dem Beleihungsauslauf versteht man das Verhältnis von Darlehenssumme zum Beleihungswert. Er stellt für die Banken eine wichtige Kennzahl dar, um das Risiko der Kreditvergabe abzuschätzen. Kreditinstitute nutzen in der Regel Tabellen mit einer Staffelung von Beleihungsausläufen und den dazugehörigen Sollzinssätzen. Wenn man einen höheren Eigenkapitalanteil einbringt, reduziert sich die benötigte Darlehenssumme und damit verbessert sich auch der Beleihungsauslauf. Dies kann sich in einem niedrigeren Sollzinssatz für das Baugeld niederschlagen.

Baugeld – aktuelle Zinsen

Das Bauzinsen-Niveau erlebte in den letzten Jahren einen Rückgang und blieb bis 2021 relativ stabil. Bedingt wurde diese Entwicklung von der Banken- und Finanzkrise. Seit Anfang 2022 steigen die Zinsen wieder leicht an, was am Inflationsdruck und der Marktunsicherheit liegt. Dennoch sind die Zinssätze im Vergleich zu jenen von vor 15-20 Jahren immer noch vergleichsweise niedrig.

Allgemein hängt die Höhe der Zinsen von verschiedenen Faktoren ab. Zum Großteil spielen die Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers sowie die Dauer der Finanzierung, die aktuellen Marktsätze und die Art des Kreditgebers eine Rolle. Ebenso beeinflussen die Höhe der Kreditsumme und der Immobilienwert die Zinshöhe. Aus diesen Gründen ist es schwierig, einen allgemeinen Überblick über die aktuellen Zinssätze zu geben. Wir legen Ihnen daher nahe, die Konditionen verschiedener Anbieter zu vergleichen. So erhöhen Sie die Chance, das beste Angebot für Ihre Situation zu finden.

Welche Kreditformen gibt es beim Baugeld?

Wie zuvor bereits erwähnt, wird das Baugeld meist in Form eines Annuitätendarlehens vergeben. Jedoch gibt es noch weitere Darlehensformen, die für Sie in Frage kommen könnten. Somit wollen wir Ihnen in den nächsten Abschnitten einen Überblick über die verschiedenen Darlehensmöglichkeiten geben und Ihnen diese kurz erklären.

Annuitätendarlehen

Beim Annuitätendarlehen handelt es sich um ein klassisches Baudarlehen, welches aufgrund seiner hohen Planungssicherheit von vielen Kreditnehmern abgeschlossen wird. Charakteristisch für das Annuitätendarlehen ist, dass die monatlichen Raten, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzen, während der gesamten Sollzinsbindung gleichbleibend hoch sind. Das hat zur Folge, dass sich nach jeder Rückzahlungsrate die Restschuld verringert, sodass der Zinsanteil abnimmt. Aufgrund der Tatsache, dass die Monatsrate konstant bleibt, erhöht sich der Tilgungsanteil. Dadurch beschleunigt sich die Tilgung des Darlehens von Monatsrate zu Monatsrate.

Volltilgerdarlehen

Das Volltilgerdarlehen gehört zu den speziellen Immobilienkrediten. Es zeichnet sich dadurch aus, dass die Laufzeit des Kredits und der Zeitraum bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens identisch sind. Somit gibt es am Ende der vereinbarten Laufzeit keine Restschuld mehr. Dieser Tatsache ist es geschuldet, dass nach Fälligkeit des Volltilgerdarlehens auch keine Anschlussfinanzierung mehr nötig ist, da der Kredit zu diesem Zeitpunkt bereits vollständig abbezahlt ist. Die Zinsbindung ist bei diesem Darlehen in der Regel identisch mit der Gesamtlaufzeit, wodurch es für den Kreditnehmer kein Zinsänderungsrisiko gibt. Solch eine Festschreibung bietet sich vor allem in einer Niedrigzinsphase an.

Tilgungsdarlehen

Finanziert man seine Immobilie über ein Tilgungsdarlehen, legt man einen fixen Tilgungsbetrag fest, der über die gesamte Dauer der Sollzinsbindung gleich hoch bleibt. Hinzu kommt der Zinsanteil bei jeder Rückzahlungsrate. Mit jeder Ratenzahlung sinkt die Restschuld, weshalb auch der Zinsanteil sinkt. Die monatliche Rate verringert sich also kontinuierlich aufgrund des konstanten Tilgungsbetrags. Bei der ersten Monatsrate ist also der höchste Betrag fällig. Im weiteren Verlauf der Finanzierung verringert sich die monatliche Belastung stetig.

Endfälliges Darlehen

Bei dieser Art der Immobilienfinanzierung zahlen Sie während der Laufzeit keine Tilgung. Erst am Ende der Sollzinsbindung wird die komplette Tilgung in einer Summe fällig. Während der Zinsbindung sind es nur die Sollzinsen, die Sie zahlen müssen. Diese werden stets auf die komplette Darlehenssumme angerechnet, weshalb die Zinslast insgesamt höher ausfällt als bei einem Annuitäten- oder einem Tilgungsdarlehen.
Aus diesem Grund ist die endfällige Baufinanzierung meistens nur für Kreditnehmer geeignet, die die Immobilie nicht selbst nutzen, sondern eine Vermietung der Immobilie anstreben. Bei einer Vermietung können die Sollzinsen des endfälligen Darlehens nämlich als Werbungskosten mit den Mieteinnahmen verrechnet werden.

Variable Baufinanzierung

Anders als bei Annuitätendarlehen oder Tilgungsdarlehen ist der Sollzinssatz bei einem variablen Baudarlehen nicht über eine Sollzinsbindung festgeschrieben. Bei dieser Art der Baufinanzierung wird der Sollzinssatz in der Regel alle drei bis sechs Monate an den jeweils aktuellen Marktzinssatz angepasst. Somit besteht das Risiko, dass die Marktzinsen steigen und das Darlehen am Ende sehr teuer für den Darlehensnehmer wird.

Ein variables Darlehen kann sich dann lohnen, wenn Sie wissen, dass Sie es innerhalb kurzer Zeit komplett begleichen können und nicht auf eine lange Zinsbindung angewiesen sind. Sie haben somit die Möglichkeit, Ihre Restschuld mit einer kurzen Kündigungsfrist spontan zu begleichen. Diese Art des Darlehens bringt eine gewisse Unsicherheit mit sich, denn die monatliche Rate kann quartalsweise entsprechend steigen oder sinken. Die variable Baufinanzierung empfiehlt sich daher nur als vorübergehende Finanzierungslösung, zum Beispiel in Form einer Zwischenfinanzierung.

Forward-Darlehen

Ein Forward-Darlehen ist eine besondere Variante der Anschlussfinanzierung und besteht aus einem gängigen Annuitätendarlehen mit festen Monatsraten und einer Zinsbindung, die Sie frei wählen können. Das Besondere hierbei: Bereits bis zu 5,5 Jahre im Voraus vor Ihrer Anschlussfinanzierung können Sie das Forward-Darlehen abschließen. So können Sie sich die Zinsen von heute für Ihre spätere Anschlussfinanzierung reservieren. Ab dem Zeitpunkt, zu dem die Sollzinsbindung Ihres aktuellen Darlehens ausgelaufen ist, wird das Forward-Darlehen ausgezahlt und löst Ihre aktuelle Baufinanzierung ab. Die Raten für das Forward-Darlehen werden auch erst dann fällig.

Anschlussfinanzierung

Insofern man kein Volltilgverfahren vereinbart hat, bleibt am Ende der Sollzinsbindung beim Baugeld eine Restschuld übrig. Nun gibt es zwei Möglichkeiten: Entweder man zahlt diesen Betrag auf einen Schlag an den Darlehensgeber zurück oder man tilgt ihn mit einer Anschlussfinanzierung weiterhin mit monatlichen Raten. Schließen Sie die Anschlussfinanzierung bei Ihrem bisherigen Darlehensgeber ab, nennt sich dies Prolongation. Entscheiden Sie sich jedoch für einen neuen Kreditgeber, nehmen Sie eine Umschuldung vor.

Die wichtigsten Komponenten beim Baugeld im Überblick

Eine Immobilienfinanzierung ist sehr komplex und wird immer individuell gestaltet. Viele verschiedene Aspekte spielen dabei eine wichtige Rolle, weshalb wir Ihnen nun die wichtigsten Komponenten beim Baugeld vorstellen wollen.

Da gibt es zunächst den Nettodarlehensbetrag. Dabei handelt es sich um die Summe, die dem Kreditnehmer nach Abzug aller Kosten für das Darlehen zur Verfügung steht. Man nennt ihn deshalb auch Auszahlungsbetrag oder Gesamtkreditbetrag.

Die nächste Komponente ist das Eigenkapital. Ohne Eigenkapital geht beim Baugeld normalerweise nichts. Man sagt, die Eigenkapitalquote sollte etwa 10-15 Prozent des Kaufpreises oder der Herstellungskosten betragen. Über diese Summe sollte der Darlehensnehmer mindestens verfügen, um die Beleihung auf einem Niveau zu halten, bei dem es günstige Bauzinsen gibt. Baufinanzierungen kann man in Ausnahmefällen auch ohne Eigenkapital abschließen. Dafür sind aber bestimmte Voraussetzungen wie zum Beispiel eine sehr gute Bonität nötig. Zudem liegen die Kosten dabei deutlich höher als bei einem Baudarlehen mit Eigenkapital.

Auch Sicherheiten gehören zum Baugeld dazu. Die wichtigste Sicherheit für das Baudarlehen ist meist das Grundpfandrecht auf die jeweilige zu finanzierende Immobilie. Der Darlehensgeber erhält damit das Recht, die Immobilie zu verpfänden, wenn der Darlehensnehmer nicht mehr in der Lage ist, seine Schulden zu begleichen.

Weitere Zusatzsicherheiten, die man in die Immobilienfinanzierung mit einbringen kann, sind diese:

• Lebensversicherung
• Wertpapiere
• Bürgschaft von Dritten

Weiter geht es mit der anfänglichen Tilgung. Sie beschreibt den prozentualen Anteil, den der Kreditnehmer für sein Baudarlehen aufbringen will. Grundsätzlich kann man die anfängliche Tilgung frei wählen. Prozentsätze von mindestens zwei bis drei Prozent sind üblich. Je höher die anfängliche Tilgung ausfällt, desto…

• schneller ist das Baudarlehen getilgt.
• geringer ist die Restschuld am Ende der Sollzinsbindung.
• geringer ist der Sollzinssatz für das Baugeld.

Nun kommen wir zu den Sollzinsen. Darunter versteht man beim Baugeld die reinen Darlehenszinsen. Man muss den Sollzinssatz vom Effektivzins unterscheiden, denn beim Effektivzins werden Nebenkosten der Baufinanzierung wie zum Beispiel Grundbuchkosten, Bearbeitungsgebühren, Abschlusskosten, Kontoführungsgebühren oder Absicherungskosten berücksichtigt. Achten Sie daher immer auf den Effektivzinssatz, wenn Sie Angebote zur Immobilienfinanzierung miteinander vergleichen.

Zu den Sollzinsen gehört auch die Sollzinsbindung. Sie beschreibt die Dauer, für die ein vertraglich garantierter Zinssatz festgeschrieben ist und somit eine hohe Planungssicherheit bietet. Sie als Darlehensnehmer können sich bereits bei Vertragsabschluss über die gesamte Vertragslaufzeit auf die monatliche Belastung einstellen. Schließen Sie die Baufinanzierung in einer Niedrigzinsphase ab, so bringt die Sollzinsbindung eines niedrigen Zinssatzes ein hohes Einsparpotenzial mit sich.

Die letzten beiden Komponenten beim Baugeld sind die Rückzahlungsrate und die Restschuld. Bei der Rückzahlungsrate handelt es sich um den Betrag, den der Darlehensnehmer über die gesamte Laufzeit regelmäßig an den Darlehensgeber zurückzahlt. Im Normalfall wird eine monatliche Rückzahlungsrate festgelegt. Die Restschuld hingegen ist der Betrag, der nach Ablauf der Sollzinsbindung als Restdarlehen übrig geblieben ist. Lediglich bei Abschluss eines Volltilgverfahrens gibt es zu diesem Zeitpunkt keine Restschuld mehr. Man kann das Restdarlehen in einer kompletten Summe an den Darlehensgeber zurückzahlen. Falls man hierfür nicht über das nötige Kapital verfügt, schließt man eine Anschlussfinanzierung ab. So kann man die Restschuld weiterhin mit Monatsraten tilgen.

Ablauf unserer Beratung

Damit wir alle Ihre Fragen beantworten können, nehmen sich unsere Berater ausreichend Zeit für Sie. So ist auch gewährleistet, dass Sie von einem maßgeschneiderten Angebot profitieren können. Wir sind uns im Klaren darüber, wie wichtig eine schnelle Bearbeitung Ihres Antrags auf Baugeld ist. Aus diesem Grund legen wir großen Wert darauf, diesen Prozess so effizient wie möglich zu gestalten. Wir bieten Ihnen außerdem an, dass unsere Experten Sie persönlich bei Ihnen zu Hause beraten, wodurch wir Sie bestmöglich unterstützen können.

1. Termin vereinbaren: Melden Sie sich bei uns – entweder per Telefon oder über unser Kontaktformular – und unsere Finanzexperten vereinbaren einen persönlichen Termin mit Ihnen. Unsere Beratungshotline ist für Sie jederzeit erreichbar.
2. Antrag ausfüllen: Wir unterstützen Sie beim Ausfüllen des Angebots und lassen den Vertrag von unserem Spezialistenteam prüfen. Durch den Vergleich der Kreditkonditionen von über 300 Kreditgebern deutschlandweit finden wir die beste Lösung für Sie, die nicht nur Ihren individuellen Ansprüchen gerecht wird, sondern auch optimale Zinssätze bietet.
3. Das beste Angebot wählen: Unsere Experten finden für Sie maßgeschneiderte Angebote, aus denen Sie nur noch dasjenige auswählen müssen, das am besten Ihren Bedürfnissen entspricht.
4. Vertrag unterzeichnen: Haben Sie sich für ein Angebot entschieden, müssen Sie den Vertrag nur noch unterzeichnen. Wir stehen Ihnen bis zuletzt zur Seite.

Baugeld zu günstigen Konditionen erhalten

Wir von der Finanzdienstleistung Bürger geben alles dafür, dass Sie die Finanzierung finden, die am besten zu Ihrer Situation passt. Deshalb unterstützen wir Sie nicht nur bei der Antragstellung, sondern stellen Ihnen auch eine Vorauswahl an Angeboten zur Verfügung. Erst wenn Sie zufrieden sind, sind auch wir es.

Haben Sie noch Fragen zum Baugeld oder anderen Themen der Baufinanzierung? Lassen Sie sich gerne von einem unserer Finanzexperten beraten. Kontaktieren Sie uns über unsere Beratungshotline (0355 / 483 78 69) oder per Mail und unser Team hilft Ihnen, die optimale Finanzierungsoption zu finden.

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